"재건축 분쟁 해소위한 독립정산제·사전협의체 마련 필요"

재건축 사업 추진 시 지속적으로 발생하는 주택-상가 분쟁을 해소하기 위해 상가 독립정산제의 표준안 마련과 법적다툼 방지를 위한 사전협의체 구성이 필요하다는 업계의 지적이 나왔다.

한국감정원과 주택산업연구원은 26일 오후 2시 서울 강남구 건설회관 2층 중회의실에서 ‘재건축사업 주택-상가 분쟁 해소방안 마련을 위한 세미나’에서다.

주제발표자로 나선 김태섭 주산연 연구실장은 “재건축 사업 진행 시 주택-상가 간의 분쟁이 반복적으로 발생해 사업지연에 큰 영향을 끼치고 있다”며 “이 같은 분쟁에 대한 심각성을 인지할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 재건축사업 진행 시 상가소유자들의 반발의 원인에 대해 도시정비법이 대부분 주택에만 적용되는 항목이 많기 때문이라고 지적했다.

김 실장은 재건축 사업에 대해 “재건축은 아파트 조합원의 입장에서는 노후화된 아파트를 재건축 해 열악한 주거환경을 정비하고, 주거의 질적 수준 향상 및 자산가치 증대 등의 공동이익을 도모하는 행위”라고 정의했다.

그러나 상가소유자들의 입장에서는 재건축이 이어질 때 정보 부족으로 인한 상가영업 불안, 준공 후 위치와 면적, 입지 등에 따라 재산가치 하락과 미래수입의 불확실성 등으로 이해관계가 충돌된다고 진단했다.

이 때문에 일부 상가 소유자들이 조합설립 시 상가 입주자들의 동의가 필요한 요건을 알박기로 악용하는 경우와 연이은 소송으로 재건축 사업이 20년 가량 지연된 사례를 소개했다.

김 실장은 “재건축 사업 지연은 주거환경 악화, 생활안정 위협, 주택공급 지연 등으로 인한 사회적 비용이 발생하는 심각한 문제로 간주해야 한다”고 지적하면서 분쟁을 최소화하는 방안을 마련하기 위한 노력을 기울여야 한다고 설명했다.

그는 해결책으로 상가협의회와 재건축 조합 간의 긴밀한 논의를 통해 상가 조합원들을 위한 ‘상가 독립정산제’의 표준안 마련도 한 방법이 될 수 있다고 제언했다.

상가의 감정가가 주택과 비교해 낮은 점도 갈등의 요소가 되고 있다고 지적하며, 합리적인 대안 도출이 필요하다고 설명했다.

이를 위해 상가 조합에게 아파트 분양권 부여, 권리가액 추가 보상, 사전협의체 법적 의무화 등을 추가 방안으로 제시했다.

이어 박환용 가천대학교 교수를 좌장으로 강신봉 한국도시정비협회 부회장, 김학성 수원과학대학교 교수, 안광순 법무법인 현 변호사, 차흥권 법무법인 현 변호사 등이 참석한 가운데 토론회가 진행됐다.

강신봉 한국도시정비협회 부회장은 “아파트의 경우 재건축 이슈발생시 가격이 두배로 뛰는 경우도 많으나 상가의 경우 가격의 오름폭이 그렇게 많지 않고, 이주가 시작될 경우 영업수익 하락이 불가피하다는 고충이 있다”며 “조합설립 동의 시 추진위원회의 권한설정과 상가협의회의 독립적인 지위를 어느 부분까지 인정할 것인지에 대해 고민해 볼 필요가 있다”고 제언했다. 이어 상가의 추정분담금을 계산해서 통지하기 어렵기 때문에 상가조합원들이 소외받는 경우가 많다고 지적하면서 관련 법적제도 보완이 시급하다고 설명했다.

이어 김학성 수원과학대학교 교수는 “재건축 시 상가소유주는 층, 호수마다 감정가가 상당히 차이가 나기 때문에 갈등이 유발되는 경우가 많다”며 “상가의 잔존가치 보상 및 아파트와 동등한 재산권과 자격지분을 받는 방안이 필요하다”고 말했다.

안광순 법무법인 현 변호사는 “독립정산제의 정형화는 각 현장마다 상황이 다르고 개개인의 기대치와 재산규모가 모두 다르기 때문에 정형화가 어렵다는 문제가 있다”며 “상가 조합원들에게 아파트 분양권을 제시할 경우 상가 자체가 분양권으로 인식돼 전매가 이뤄질 수 있는 부작용이 발생할 우려도 있어 장기적으로 상가와 아파트 조합간의 경계를 허무는 방안을 마련해야 한다”고 지적했다.

이 밖에 차흥권 변호사는 “도시정비법에는 상가협의회라는 단체가 없고 독립적인 행위를 할 수 있는 규정이 없다”면서 “상가를 종교시설, 학교와 동등하게 관리처분계획에서 제외하고 독립적으로 개발할 수 있는 길을 마련해 주는 것이 필요하다”고 제안했다.