경자년 바뀌는 부동산 제도...종부세 강화·분양가상한제 본격 시행 등

정부의 전방위적인 규제가 담긴 12·16 부동산 대책이 내년 본격 시행된다. 내년부터 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 예상된다.

◆ 종합부동산세 세율 조정

내년부터 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1~0.8%포인트 인상된다.

공시가격 현실화율이 주택가격에 따라 상향조정될 예정이어서 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더 커질 전망이다.

현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하며, 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 오르게 된다.

1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 줄어들 예정이다.

◆ 취득세·양도세 개편

내년부터 9억원이 넘는 고가주택 양도 시 보유기간을 고려해 양도소득세를 일정부분 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’ 혜택이 축소된다. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 내년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다.

이 밖에 소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 내년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다.

◆ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

1월부터는 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 반환해야 한다. 9억원을 넘어서는 주택을 보유한 자의 경우 공적 전세보증과 서울보증보험의 보증도 받을 수 없다.

◆ 청약시스템 전면 개편

내년 2월부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다.

3월부터는 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

◆ 민간택지 분양가상한제 본격 시행

올해 화두로 떠올랐던 ‘민간택지 분양가상한제’가 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격적으로 민간택지 분양가상한제가 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.

◆ 도시공원 일몰제 시행

지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 내년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도다.

공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢라는 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제를 해결하는 것이 정부와 지자체의 숙제로 남게됐다.

◆ 연 2000만원 이하 주택임대 소득세 신고·월세 카드납부 시행

내년부터 연 2000만원 이하 임대소득도 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다.

부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

6월부터는 월세납부가 신용카드로 가능해 진다. 이를 통해 세입자는 당장 현금이 없어도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있으며, 임대사업자 역시 세를 밀릴 부담에서 자유로워질 것으로 정부는 기대하고 있다.

◆ 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의

2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다.

◆ 공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택 확대

내년부터 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위애 부동산금융상품의 혜택이 확대된다.

공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에 대해서는 타 금융소득보다 낮은 세율이 적용될 예정이다. 연간 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세된다.