서울 표준단독 공시가 상승률 작년 3분의 1…1주택 보유세는 최대 50%↑

올해 서울지역 표준단독주택 공시가격이 지난해보다 6.82% 오른 것으로 집계됐다.

특히 서울 동작구·성동구·마포구, 경기 과천시 등 4곳의 공시가격은 8% 이상 상승한 것으로 파악됐다.

이같은 올해 서울 표준단독주택 공시가격 상승률은 지난해 17.75%의 절반에도 훨씬 못미쳤다.

그러나 정부가 12.16붇부동산 대책에서 올해 고가주택과 다주택자의 종합부동산세율과 세부담 상한을 높이면서 다주택자의 올해 보유세 납부세액이 지난해보다 최대 200% 늘어날 것으로 보인다.

1주택자 보유세 부담도 최대 50%까지 증가할 것으로 분석됐다.

국토교통부는 올해 1월 1일을 기준으로 한 표준단독주택 22만채에 대한 공시가격을 22일 공시했다.

표준단독주택은 전국 단독주택 418만채 중에서 선정됐으며 지방자치단체가 나머지 개별단독주택의 가격을 산정할 때 기준으로 쓰인다. 22만채 표준단독주택 중 14만2000채는 도시지역에, 7만8000채는 비도시지역에 분포하고 있다.

◇ 서울 표준주택 공시가격 상승률 6.82%…작년 17.75% 절반 훨씬 못미쳐

전국 표준주택 공시가격 변동률 4.47%는 작년(9.13%)의 절반 수준으로 축소됐고 최근 10년 간 평균 변동률(4.41%)과 유사한 수준이다.

지역별로 서울(6.82%), 광주(5.85%), 대구(5.74%) 등 순으로 상승했고 제주(-1.55%), 경남(-0.35%), 울산(-0.15%) 등은 하락한 것으로 조사됐다.

시·군·구별로 봤을 때 8% 이상 오른 곳은 서울 동작구(10.61%)와 성동구(8.87%), 마포구(8.79%), 경기 과천시(8.05%) 등 4곳이며 6∼8% 오른 곳은 서울 영등포구, 용산구, 대구 중구, 광주 광산구, 경북 울릉군 등 23곳이다.

전국 평균치인 4.47%에서 6% 미만의 상승률을 기록한 곳은 부산 해운대구, 대구 남구, 광주 서구 등 47곳이다.

전체 표준단독주택 공시가격의 현실화율(시세반영률=공시가/시세)은 53.6%로 작년(53.0%)에 비해 0.6%포인트 높아졌다.

앞서 국토부는 올해 시세 9억원 이상이면서 작년 현실화율이 55% 미만인 주택은 55% 수준으로 올라가게끔 공시가를 올리고, 시세 9억원 이하 주택은 시세상승률 만큼 공시가를 높인다는 방침을 밝힌 바 있다.

이에 따라 시세구간별로 현실화율 제고 방침이 적용된 9억원 이상 주택의 공시가격 변동률은 높고, 9억원 미만 주택의 변동률은 낮게 나타났다.

구체적으로 9억∼12억원은 7.90%, 12억∼15억원은 10.10%, 15억∼30억원은 7.49%, 30억원 이상은 4.78%다.

9억원 이하 주택의 상승률이 3억원 이하는 2.37%, 3억∼6억원은 3.32%, 6억∼9억원은 3.77%로 2∼3%대인 것과 대조된다.

국토부는 중저가 주택보다 현실화율이 낮았던 9억∼15억원대 주택의 현실화율이 2.0∼3.0%포인트 상향돼 중저가 주택과 고가주택간 현실화율 역전현상이 해소됐다고 평가했다.

공시가격별 분포 현황을 보면 전국 22만채 중 9억원 초과 주택은 3473채로 작년 3012채에 비해 15.3% 늘어났다. 9억원 초과 주택은 1주택 기준으로 종합부동산세 납부 대상이다.

서울에서 공시가격 9억원 초과 주택은 2896채로 집계됐다. 이는 작년(2553채)에 비하면 13.4% 증가한 것이다.

앞서 작년에 공시가격을 급격히 올리면서 전국의 9억원 초과 주택(3012채)은 전년(1
911채)에 비해 57.6% 증가한 바 있다.

표준단독주택 중에서 가장 비싼 주택은 신세계 이명희 회장의 한남동 자택(연면적 2861.83㎡)이었다. 작년 270억원에서 올해 277억1000만원으로 공시가격이 2.62% 오른 것으로 파악됐다.

◇ 1주택자라도 보유세 부담은 최대 50% 늘어날 듯

올해 이같은 공시가격 상승으로 종부세 대상의 경우 주택 보유세 부담이 만만찮아질 전망이다.

​서울 강남구 삼성동에 위치한 한 표준단독주택(60세 미만 가정)은 지난해 공시가격이 57억4000만원에서 올해 61억6300만원으로 7.4% 올랐다.

국민은행 WM스타자문단 원종훈 투자자문부장에 따르면 이 주택 보유자가 1주택자로 가정해도 보유세가 작년 6922만4000원에서 올해 9011만3000원으로 2000만원 이상(30.2%) 오르는 것으로 나타났다.

강남구 대치동의 단독주택도 공시가격이 지난해 14억원에서 올해 16억3000만원으로 16.4% 뛰면서 보유세는 작년 607만8000원에서 올해는 872만2200원으로 43.5% 증가했다.

올해 공시가격도 오르고 종합부동산세 과표가 되는 공정시장가액비율도 90%로 높아지면서 세부담이 급증하는 것이다.

앞으로 공시가격이 오르지 않더라도 한동안 세부담은 계속 증가한다. 공정시장가액비율이 95%, 2022년에는 100%로 상향되기 때문이다.

올해 보유세가 세부담 상한에 걸려 산출액보다 덜 내게 된다면 내년에는 그만큼의 이연(移延) 효과도 발생해 공시가격 상승분 이상으로 보유세 부담이 커진다.

특히 2주택 이상 다주택자의 보유세는 기하급수적으로 증가할 전망이다.

단독주택과 아파트 1가구씩 보유한 2주택자의 합산 공시가격이 지난해 28억4800만원에서 올해 38억400만원으로 늘어난 경우를 보자.

김종필 세무사에 따르면 이 사람의 보유세는 작년 3425만원에서 올해 6385만원으로 86.4% 증가한다.

이 주택의 공시가격이 오르지 않고 올해와 같다 해도 보유세는 2021년 6749만원, 2022년에는 7091만원으로 상승하게 된다.