빌딩 매매시장, 프라임빌딩 ‘울고’ 꼬마빌딩 ‘웃고’

올해 대규모 프라임급 빌딩의 대규모 공급으로 인한 공실률 상승이 예고되면서 거래량 둔화세가 이어질 것이란 분석이다. 반면 5층 이하 꼬마빌딩은 아파트 등 부동산시장의 규제로 인한 풍선효과로 품귀현상이 빚어지는 등 큰 인기를 끌고 있다.

24일 한국감정원에 따르면, 지난해 4분기 전국 오피스 빌딩의 평균 공실률은 11.5%로 작년 1분기 대비 0.9%포인트 감소했다. 서울도 작년 초 대비 1.9%포인트 감소한 평균 9.1% 수준으로 나타났다.

그러나 이는 최근 일정 기간 임대료를 받지 않는 ‘렌트 프리 방식’과 ‘공유 오피스’ 등이 성행한 까닭이라는 것이 업계의 분석이다. 늘어나는 공실을 줄이기 위해 빌딩 소유주가 임대료 할인을 하는 경우가 늘어나고 있으며, 공유 오피스의 경우 빌딩의 여러층을 통임대하는 방식으로 입주하기 때문이다.

게다가 올해 서울 A등급 오피스 공실률은 다소 높아질 것이란 전망도 나오고 있다. 연내 대규모 프라임 빌딩의 준공이 이어지기 때문이다.

권역별로 도심권역은 SG타워와 게이트타워, 대우재단빌딩이 연내 준공할 예정이다. 여의도권역도 역대 최대규모 빌딩인 ‘파크원’을 비롯해 여의도우체국 부지 오피스 신축, 대한지적공사 준공 등 대규모 빌딩이 속속 공급된다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “지난해 A급 오피스 시장은 경기둔화에도 불구하고 3대 권역 모두 한 자리 숫자 공실률을 기록했으나 올해는 사상 최대 수준 신규 공급 물량이 쏟아져 공실률 상승이 불가피할 것”이라고 밝혔다.

대신 연면적 1000㎡, 10층 이하의 소규모 상업용 건물 ‘꼬마빌딩’ 매매시장 활성화가 이어지고 있다.

원빌딩 중개법인에 따르면, 지난해 4분기 전국 빌딩 거래량은 1분기의 약 1.5배 수준인 총 4338건이었다.

특히 지난해 전국에서 거래된 빌딩 중 10억원 미만의 꼬마빌딩이 차지하는 비율이 압도적으로 늘어나면서 아파트에서 건물로 눈을 돌리는 수요가 증가하고 있다.

역대 최저로 떨어진 금리를 바탕으로 대출이 자유로운 부동산으로 꼽히는 빌딩이 새로운 투자처로 자리잡고 있는 것이다.

최근 집값이 급등하면서 꼬마빌딩과 집값 사이 격차가 줄어든 점도 투자자들의 입장에서는 매력요소다.

KB국민은행에 따르면, 서울 아파트 중위가격(가격 순으로 정중앙 가격)은 9억원을 넘어섰다. 서울 강남 신축아파트 전용 84㎡ 매매가는 30억원을 넘은 경우도 있다.

강남권 꼬마빌딩은 50억원 전후 책정되며 강남권 30평대 신축 아파트 2채 가격과 비슷하다.

꼬마빌딩은 아파트와 비교해 세법 적용이 까다롭지 않고, 대출규제도 덜하다는 장점이 있다. 세법상 꼬마빌딩은 주택이 아니라 땅값 합계 80억원이 넘지 않으면 건물분 종합부동산세가 부과되지 않고 다주택자 중과도 없다는 장점이 있다.

꼬마빌딩을 살 때도 대출 규제를 받지만 아파트보다는 상대적으로 덜하다. 꼬마빌딩 대출에는 월세로 이자를 낼 수 있는 금액까지만 대출이 가능한 임대업이자상환비율(RTI)이 적용된다.

꼬마빌딩은 보유세와 양도소득세 중과 대상에서도 제외된다. 법인으로 거래하게 되면 세금이 개인 사업자일 때보다 적어 부담하는 세액이 더 줄어든다.

거래량이 활발하게 증가하며 단기간 높은 시세차익을 거둘 수 있다는 장점도 있다는 것이 업계의 설명이다.

업계 한 관계자는 “최근 아파트가격 상승으로 강남권 아파트 가격과 서울시내 꼬마빌딩의 가격차이가 크게 나지 않는 상황”이라며 “꼬마빌딩의 경우 세법도 아파트와 비교해 복잡하지 않고 환금성이 좋다는 장점이 있어 투자수요가 몰리며 매물 품귀현상이 일어나고 있다”고 말했다.