아파트, 사지 않고 투자한다…임대아파트리츠 '첫선'

국내에서 처음으로 선보이는 공공지원 민간임대주택을 자산으로 활용한 주거형 공모리츠(부동산투자신탁·REITs) 이지스레지던스리츠에 관심이 집중되고 있다. 상업용 부동산을 자산으로 활용하는 기존 부동산 리츠와 달리 주거시설을 기반으로 두고 있어 쉽게 자산가치 현황을 파악할 수 있는 장점이 있어 투자자들의 높은 관심을 받을 것으로 보인다.

7일 업계에 따르면 이지스레지던스리츠는 6일부터 8일까지 일반투자자를 대상으로 청약을 진행한 후 이르면 이달 중 코스피에 상장될 예정이다. 지난달 30일부터 지난 1일까지 공모주식수 1790만주의 30%인 537만주에 대해 국내 기관투자자를 대상으로 진행한 수요예측에서는 76대1의 경쟁률을 기록했다.

이지스레지던스리츠는 국내에서 처음으로 선보이는 공공지원 민간임대주택리츠다. 오는 2022년 준공되는 공공지원 민간임대아파트 ‘인천 부평더샵’의 총 5678가구 중 3578가구를 매입한 이지스151호 펀드의 지분증권에 재투자해 운용하는 방식으로 배당이 이뤄지는 구조다.

이 리츠는 연 평균 추산되는 배당률이 공모가인 5000원을 기준으로 5.2%에 달할 것으로 전망된다. 기존에 상장된 공모리츠와 비교해 높은 배당률이라고 보긴 어렵다.

그러나 업계에서는 경기 변동에 민감한 오피스·리테일 등 기존 리츠와 비교해 안정적인 수익구조를 갖출 것으로 보고 있다.

이 리츠는 투자자들에게 익숙한 자산인 아파트를 대상으로 배당에 나서는 점도 매력적인 요소로 꼽힌다. 게다가 투자대상 주택을 일괄 매입해 할인된 가격에 자산을 취득·운용함으로써 이익을 극대화한다는 장점도 있다.

실제 이지스 151호 펀드는 이 아파트를 감정가인 3.3㎡당 1150만원보다 200만원가량 낮은 923만원에 매입했다. 이를 다시 편입한 이지스레지던스리츠도 감정가보다 저렴한 3.3㎡당 985만원에 아파트를 매입한 효과를 보는 것이다.

무분별한 매입이 아닌 임차수요가 높은 소형 평형 위주로 자산을 형성한 것도 안정적인 배당이 가능한 요소 중 하나다. 공공지원 민간임대주택 특성상 임대료 인상률도 연 5%로 제한되므로 공실리스크도 최소화할 수 있다.

오는 2022년 준공 후 8년간의 의무임대기간을 마치면 추가 수익도 기대할 수 있다. 이지스레지던스리츠는 아파트를 8년 동안 임대로 운용한 뒤 기간이 끝나면 일반분양 등으로 매각해 투자금 회수가 가능하다. 임대 분양자들에게 우선 분양권리도 없어 분양전환시점 주변시세를 반영해 취득금액보다 월등히 높은 분양가를 책정할 수 있다. 이 차익 역시 투자자들에게 돌아가는 구조다.

전문가들 역시 기초자산이 비교적 친숙한 아파트라는 점에 주목해야 한다고 조언한다. 시세 대비 낮은 임대료로 안정적인 투자가 가능하고 높은 매각차익을 기대할 수 있어 일반 투자자들에게 높은 관심을 끌 것으로 예상했다.

라진성 KTB증권 연구원은 “정부의 공적 지원을 바탕으로 경쟁력 있는 가격에 투자대상 자산을 매입하고 운영기간 중에는 시세보다 낮은 임대료로 운영해 안정적 임대수익과 함께 매각 시 시세차익을 실현할 가능성이 높다”며 “작은 시가총액과 배당수익률이 5% 초반대로 상장리츠들보다는 다소 낮지만 중장기적으로 안정적인 수익을 거둘 수 있는 구조를 갖췄다”고 설명했다.