​[갈수록 꼬여가는 부동산정책] <上>다주택자에 ‘꽃길’..첫단추부터 잘못 끼웠다

요동치는 부동산 시장에 성난 민심이 문재인정부와 민주당을 향하고 있다.

문재인정부 들어 21번의 부동산 정책이 나왔지만, 그때마다 벌집 쑤시듯 서울·수도권 곳곳에서 풍선 효과가 일어났다.

문재인 정부 출범 이후 서울의 아파트값은 50% 이상 올랐다. 경제정의실천시민연합(경실련)에 따르면 문재인 정부 들어 서울 아파트 중윗값은 52% 상승(3.1억)했다. 이는 이명박·박근혜 정부 8년 동안 서울 아파트값 총 상승률(26%)보다 2배 높다. 상승액도 박근혜 정부 4년(1.3억)의 2.3배에 달한다.

6.17 대책이후 되레 급등하는 집값·전셋값은 내 집 마련의 꿈을 꿨던 많은 서민들을 좌절시키고 있다. 3년 전 문재인 대통령은 ‘집값만은 꼭 잡겠다’고 호언장담했다. 그렇다면 도대체 어디서부터 꼬였던 것일까.

◇임대사업자에게 꽃길 깔아준 文정부.. 갭투자 다주택자 양성화

정권 초반에 추진했던 임대 사업자 등록이 결국 다주택자들의 숨통 역할을 하면서 시장이 심각하게 왜곡되기 시작했다는 지적이 나온다.

2017년 8·2 부동산대책에서 다주택자를 양질의 임대주택을 공급하는 집주인으로 만들겠다며 주택임대사업자가 임대료 상승률을 직전 계약 대비 5%로 제한하고 4년·8년의 의무 임대기간을 유지하면 지방세 감면·종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 줬다. 게다가 세금 감면 혜택과 함께 건강보험료를 최대 80%나 깎아줬다.

정책이 나온 이후 2년 동안 등록된 임대주택 수는 98만 채에서 150만 채로 크게 늘었고, 등록 임대 사업자 역시 26만여 명에서 두 배 가까이 급증했다. 국토부에 따르면 올 1분기 기준 등록 임대주택은 약 157만호, 임대사업자는 약 51만명이다.

무엇보다 이 정책은 다주택자들에게 집을 팔지 않아도 된다는 신호를 줬다. 너도나도 '갭 투자'로 뛰어들면서 집값 상승에 기름을 부었다.

지난해 국토부 임대사업자 등록 조사에 따르면, 임대사업자 상위 30명이 주택 1만1천여 채를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 1인당 평균 367채를 소유한 것이다. 최다주택등록자는 무려 594채를 등록했다.

하지만 오히려 주택 공급이 줄어들며 집값 상승으로 이어지는 등 부작용이 잇따르자 정부는 2018년 9·13 대책을 통해 조정대상 지역 안에서 신규로 주택을 취득하는 것에 대해서는 양도소득세를 중과하고, 종부세를 매기겠다고 발표했다.

하지만 이미 사업자로 등록한 다주택자가 보유한 임대주택 120만 채에 대한 혜택은 유지했다. 이번 6·17 대책에서도 임대사업자가 새롭게 주택담보대출을 받지 못하게 하는 데 그쳤다.

노무현 정부 시절 청와대 홍보수석을 지낸 조기숙 이화여대 국제대학원 교수는 “정부는 투기세력에게 각종 세제 혜택을 주면서 임차기간 연장이 임차인 보호라고 착각한 것”이라며 “그 땜질로 실수요자의 손발은 묶였고, 투기꾼들은 합법적으로 부동산 투기의 꽃길을 걷게 된 것”이라고 꼬집었다.

그러면서 “결국 해결책은 정부가 진솔하게 정책 실패를 인정하고 순차적으로 계약기간이 종료된 전세임대사업자의 등록을 해지하는 것”이라고 지적했다.

 
정부와 여당은 뒤늦게서야 임대사업자에 대한 종부세와 양도세 등 각종 세제 혜택을 모두 거둬들이겠다고 공식화했다.

강병원 민주당 의원은 지난 3일 이같은 내용의 ‘조세특례제한법 일부개정법률안’ ‘지방세특례제한법 일부개정법률안’ ‘종합부동산세법 일부개정법률안’ 등을 발의했다.

개정안에 따르면 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면, 장기일반민간임대주택 및 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세 특례를 규정하는 조항을 삭제했다. 또 현행법에서 민간임대주택 공공임대주택 대통령령이 정하는 다가구임대주택을 과세표준 합산 대상 예외로 두는 내용도 삭제키로 했다. 임대사업자에게도 종부세를 부과하겠다는 것이다.

◇민주당 ‘임대차3법’ 추진…등록임대 혜택 무력화 수순

민주당은 또 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 '임대차 3법' 도입 법안을 서둘러 발의하고 7월 임시국회 내 처리를 목표로 속도전에 들어갔다. 임대사업자 제도를 무력화시킬 히든 카드로 여긴 것이다.

전·월세 계약을 의무적으로 신고하게 하고, 임대료 상승 폭을 제한하고, 계약갱신청구권을 보장하면 민간 임대 거래가 정상적으로 작동하기 때문에 굳이 세제혜택을 과하게 주면서 이런 민간등록을 유도할 필요가 없다는 것이다. 

임대차 3법이 통과되면 임차인이 계약 갱신을 통해 최소 4년간 거주기간을 보장받을 수 있고 계약 갱신 때 임대료 증액이 5%로 제한된다. 등록임대의 핵심 의무도 임대료를 직전 계약의 5%로 한정하는 것이다.

법이 통과된 이후에는 등록임대나 미등록 임대나 의무 면에서 큰 차이가 없어지게 된다. 특히 4년짜리 단기 등록임대는 아예 미등록 임대와 아무런 차이도 없어지게 된다.

이 때문에 국토부는 임대차 3법이 통과되면 4년 단기 임대 자체를 없애야 하고 8년 장기 임대는 혜택을 대폭 축소해야 하는 상황이다.

 
◇임대사업자 반발로 전세 급등에 매물도 자취 감춰..

정부의 ‘소 잃고 외양간 고치기’식 정책에 호되게 ‘뒤통수’를 맞은 주택 임대사업자들은 크게 반발하고 있다.

정부가 장려책으로 꾀어 놓고 이제 와서 투기꾼으로 몬 데다, 혜택이 없으면 굳이 임대주택사업자로 있을 필요가 없는데 나가지도 못하게 ‘페널티’(과태료)를 부과하고 있다는 것이다. 임대사업자가 4년 또는 8년의 의무임대기간을 지키지 않으면 3000만원의 과태료를 내야 한다.

국토부는 최근 등록임대사업자들을 상대로 임대료 증액 5% 제한 등 의무를 이행했는지 전수 점검에 착수했다.

이에 ‘5%’ 임대료 증액 상한 위반으로 과태료를 맞게 된 등록임대사업자들은 10일 국토부를 직무유기로 감사원에 공익감사 청구하겠다며 단체행동에 나섰다. ‘임대료 5%룰’을 ‘직전 계약 대비 5%’가 아니라 ‘연 5%’로 잘못 안 이들이 많았는데 “이런 내용들을 제대로 안내하지도 않고 위반사항에 대해 별다른 조치도 없었으면서 5년이 흐른 지금에서야 수십만 명에 달하는 사업자들에게 과태료 처분을 했다”는 이유다.

게다가 이들의 거센 반발은 불안한 전세 시장에 태풍의 눈이 되고 있다.

이들은 이제는 세금 보전 차원에서라도 전·월세를 법정 상한선(5%)까지 최대한 올려 받겠다고 벼르고 있다. 세금 인상의 피해는 결국 고스란히 서민인 세입자가 떠안게 됐다.

종부세 부과 등 세제 개편으로 세금 폭탄을 맞게 된 임대 사업자들이 매도보다 '버티기'에 들어갈 것이라는 우려도 나온다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망 때문이다. 정부가 대책을 내놓을 때마다 잠시 멈칫하는가 싶다가는 더욱 폭등하는 현상이 되풀이됐다는 점에서 보유세(재산세, 종부세) 부담보다 집값 상승 가치가 더 클 것으로 보기 때문이다.

조기숙 교수는 “최근 집값 인상이 세금의 수십, 수백 배에 달하는데 집 한 채를 팔아 정권이 교체될 때까지 버틸 것이란 예측이 자연스럽고, 임대사업자는 어차피 보유세 인상으로 큰 영향을 받지도 않을 것이며 계약기간 때문에 시장에 매물이 나올 수도 없다”고 내다봤다.

또 일각에서는 임대사업자가 줄어들면 건설사가 신규 공급을 줄여 주택공급 불안으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 

일부 전문가들은 다주택·고가주택에 대한 종부세는 강화하되 양도세 부담은 낮춰 존폐 기로에 놓인 임대사업자들에게 퇴로를 열어줘야 한다고 조언했다.

유경준 미래통합당 의원은 "양도세를 중과하면 다주택자가 집을 내놓을 이유가 없다. 집을 못 파는 상황에서 보유세가 올라간다면 세금이 높아진 부분은 세입자에게 전가될 수밖에 없다."면서 "양도세 중과를 풀어줘서 어느 정도 퇴로가 열려 있어야 다주택 매물도 나오고 정책의 효과도 볼 수 있다"고 지적했다.