與, 마지막 규제카드 ‘토지거래허가제’ 꺼낼까

정부와 여권이 부동산시장 안정을 위해 마지막 규제카드로 실거주 목적의 매입만 허용하는 토지거래허가제를 확대 시행하는 방안을 만지작거리고 있다.

6‧17대책부터 8‧4 대책까지 석 달 새 부동산 대책을 잇달아 내놓았지만, 투기 수요를 넘어 패닉바잉(Panic Buying 공황매수)까지 가세하고 있는데다 일부 신규 택지와 재건축 단지의 집값이 급등할 것이라는 우려도 나오고 있기 때문이다.

홍남기 경제부총리도 재건축 집값이 급등하면 토지거래허가제를 확대 시행하겠다고 경고를 날린 상황이다.

이런 가운데 경기도가 실거주 목적의 주택 취득만 허용하는 토지거래허가제를 시행하는 방안을 적극 검토하면서 불안한 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 주목된다.

토지거래허가제 시행 지역에서는 부동산을 사려면 계약을 체결하기 전에 관할 시·군·구청에서 허가를 받아야 하고, 허가를 받아도 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 한다. 

이를 두고 미래통합당 주호영 원내대표는 경기도가 '토지 거래 허가제', '주택 거래 허가제'를 하려 한다며, 헌법상 거주이전의 자유에 어긋나는 "명백한 위헌"이라고 비판하기도 했다.

경기도는 이재명 지사가 휴가를 마치고 복귀하는 6일 토지거래허가제 시행 방안을 보고하고, 법적 검토와 도민 의견을 수렴한 후 시행 여부를 결정할 계획이다. 부동산 전문가들은 투기과열지구인 광명, 하남, 수원, 과천 등의 지역이 토지거래허가제로 지정될 수 있을 것으로 내다봤다.

  ◇이재명 경기지사, “토지거래허가제 위헌 아니다” 군불 때기 적극 나서

이재명 지사는 6일 자신의 페이스북에 '미래통합당 김종인 비대위원장님께 드리는 고언'이라는 글을 올려 "이윤이 목적인 기업이 투자나 투기로 돈을 벌고자 비업무용 부동산을 대량 보유해 부동산시장이 교란되자 미래통합당 전신인 민주정의당 노태우 정권이 기업들에게 비업무용 부동산 매각을 강제했다"며 "당시 이 정책을 입안하고 추진한 분이 바로 김종인 비대위원장이시다"라고 지적했다.

토지거래허가제는 부동산 투기가 심각한 사회문제로 대두된 1978년 12월 박정희 정권에 의해 도입됐다. 이후 노태우 정권 시절 토지거래허가제(국토이용관리법 제21조3항)가 ‘헌법에 명시된 사유재산권에 대한 본질적 침해’라며 위헌심판이 제기됐는데 모두 ‘합헌’으로 결정됐다.

헌법재판소는 당시 결정문에서 ‘재산권 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다’는 헌법 23조 제2항을 근거로 “재산권 행사의 사회적 의무성”을 강조한 바 있다. 국토의 제한성 등으로 토지수요가 늘어나는 것에 비례하여 무한정 공급을 늘릴 수 없기 때문에 시장경제원리를 그대로 적용할 수 없고 그 이용을 자유로운 힘에 맡겨서도 안된다는 주장이었다.

이 지사는 "비업무용 부동산 강제 매각제보다 훨씬 약한 비주거용 주택 취득허가제를 위헌이나 공산주의로 비난하는 주호영 원내대표님의 주장은 미래통합당의 역사와 치적을 부인하는 행위이자 당의 권위와 신뢰를 떨어뜨리는 자해행위"라며 "더군다나 토지거래허가제는 미래통합당의 전신인 새누리당과 박정희정권이 만들었고 헌법재판소도 합헌결정을 하였으니 위헌이라거나 공산주의라는 비난은 자가당착적 허위주장이다"라고 꼬집었다.

이 지사는 “경기도 내 주택보급률이 100%인데 도내 가구의 44%가 무주택”이라는 현실을 지적하고 “헌법상 공적자산인 부동산을 누군가 독점해 투기나 투자자산으로 이용하며 불로소득을 얻은 대신 다수 국민은 전월세를 전전하며 신음하고 있다”고 주장했다.

◇정부여당도 마지막 규제카드로 ‘토지거래허가제’ 확대 시행 검토

앞서 정부는 6·17 부동산 대책을 통해 지난달 23일부터 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(법정동 기준)을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이후 한 달간 주택거래 허가신청 건수가 지난해 같은 기간보다 93% 급감한 것으로 나타났다.

토지거래허가제로 무주택·실수요자의 내 집 마련 기회가 확대될 것이라는 긍정적인 평가도 있다. 다만 경매를 통해 토지를 취득하는 탈법행위가 가능하다는 우려가 제기됐다.

지난 달 30일 주택금융연구원의 ‘주택금융 인사이트’에 실린 보고서 ‘11년만에 재조명된 토지거래허가제’에 따르면 서울 용산·강남·송파 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 이 지역의 투기적 주택거래가 억제돼 무주택·실수요자가 혜택을 볼 것으로 점쳐졌다.

보고서는 “주거용 토지는 거래허가를 받더라도 2년간 실거주 의무가 적용되기 때문에 전세보증금을 승계해 주택을 구입하는 ‘갭 투자’가 불가능하다”며 “또 유주택자들이 주택을 추가 구매할 경우 기존 주택을 처분해야 하는 조건 등이 있어 무주택·실수요자가 신규주택을 분양받을 기회가 확대될 가능성이 있다”고 분석했다.

다만 토지거래허가제로 주택매매 거래절벽과 전세 품귀 현상이 나타날 수 있다고 밝혔다.

하지만 일부 부동산 전문가들은 토지거래허가제가 시행되고 있는 삼성·잠실·청담·대치 일대의 아파트들이 신고가를 경신하며 거래가 되는 사례를 볼 때 집값 안정효과는 미미할 것으로 전망했다. 오히려 이 지역의 주택 거래매물이 줄어들면서 시장왜곡 현상만 가중될 것이라는 지적도 나온다. 

용산정비창 주택 부지 선정 이후 토지거래허가구역으로 묶인 용산의 한 공인중개업소 관계자는 "현재 매수자와 매도자 간 간극이 커 거래는 좀처럼 성사되지 않고 있고 토지거래허가구역 발표 이후 다들 관망하는 분위기다"면서 "적은 면적 위주로 주택을 찾지만 매물이 없어 시장은 잠잠하다"고 말했다.

과도한 재산권 침해라는 지적도 나오면서 토지거래허가구역 주민들의 거센 반발도 예상돼 진통은 불가피할 것으로 보인다.