정부정책 수행 탓에 수익구조 망가지는 SH

서울주택도시공사(SH) 매출이 정부정책 수행 여파로 하락세를 면치 못하고 있다. 수익성이 높은 사업 대신 정부의 임대주택 공급강화 기조에 발맞춰 채산성 낮은 임대주택사업을 확장하는 탓에 외형축소가 이어지고 있고, 이는 결국 차입금 증가로 이어질 가능성이 높은 것이다.

21일 업계에 따르면 SH공사 지난해 매출액은 1조3651억원으로 지난 2014년 4조3651억원에서 급감했다. 실적하락 원인으로는 택지개발 및 분양사업 축소가 가장 큰 이유로 언급되고 있다.

SH공사는 지난 2013~2014년 위례, 마곡지구 택지매각과 세곡 및 내곡지구 등에서 주택분양 매출이 증가하면서 전체 매출규모가 증가했다. 그러나 2015년 세곡과 내곡 보금자리지구 준공으로 매출액이 감소세에 접어들었다.

2017년 이후에 마곡 및 위례지구 내 주택건설공사, 고덕강일지역 택지조성공사를 수행했으나 향후 이 만한 규모의 택지가 공급될 계획이 없는 점도 문제다.

서울시내 대규모 택지가 사실상 고갈되면서 채산성 높은 분양사업이 낮아지는 대신 수익성 낮은 임대주택 공급 비중이 높아지는 것도 향후 실적개선에 대한 기대감을 낮추는 요인이다.

SH공사의 사업구조 상 채산성 높은 택지개발, 분양 사업을 통해 공공주택 사업의 낮은 이익률을 보완해왔으나 택지 고갈로 인해 사업구조 변화가 불가피하기 때문이다.

실제 SH공사는 올해 연말 위례신도시 2개 블록에서 1680여가구 공급 이후 예정된 분양물량이 사실상 없다. 대신 정부의 공공주택 공급확대정책에 따라 2022년까지 임대주택 건설분야에 연간 4조원 이상의 추가 투자가 예정된 상황이다.
 
이수민 나이스신용평가 수석연구원은 “마곡특별계획구역 부지 판매, 고덕강일지구 주택 분양 등으로 올해에는 지난해보다 매출액이 소폭 증가할 것으로 예상한다”면서도 “채산성 높은 분양사업 규모가 축소되고 공공성이 강한 임대사업이 확대되고 있어 과거와 같이 높은 영업이익률을 기록하기는 어려울 것”으로 내다봤다.

분양사업 축소 현실화로 SH공사는 공공 디벨로퍼로의 도약을 선언하고 공공개발, 스마트시티, 콤팩트시티 개발 등 신사업을 개척한다는 계획을 내놨다. 그러나 이는 사실상 외형 축소를 의미한다는 것이 업계의 시각이다.

신사업분야 내용 대부분이 임대주택과 일자리 연계형 지원주택 공급이 주된 것으로 향후 재무구조에 악영향을 끼칠 수밖에 없다. 신사업 목적이 공공성 강화인 점으로 미뤄봤을 때 무조건 높은 수익률을 고집하기도 어렵다.

실제 SH공사의 매출구조를 살펴보면 임대주택은 지난 5년 간 원가율이 381.7%, 404.8%, 391.6%, 385.0%, 387.2%에 달할 정도로 높다. 지을수록 손해가 커지는 구조인 것이다.

지금까지 원가율이 70%대로 낮은 분양, 개발사업을 통해 이를 상쇄해 전체 원가율을 90% 수준으로 유지할 수 있었으나, 사업구조 변화로 원가가 매출액보다 높은 마이너스 구조로 돌아설 가능성이 높다.

업계 한 전문가는 “SH공사는 서울특별시가 100% 출자한 지방공기업이며 국책사업을 주도적으로 하기 때문에 공사채 발행, 시 예산 출자 등 다양한 자금조달원을 보유했다”며 “그러나 사업구조가 채산성 낮은 임대주택공급 비중이 높아지면 차입금 증가로 이어져 결국 세금으로 충당되는 부분이 커질 것”이라고 말했다.